Stadtsanierung

Die Stadt Eutin hat am 18. Dezember 2013 eine Sanierungssatzung beschlossen und damit die Ausweisung eines Sanierungsgebietes für den historischen Stadtkern festgelegt – die rechtliche Grundlage dafür ist § 142 des Baugesetzbuchs (BauGB).

Die Sanierungssatzung

Die Satzung ist mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung am 20.01.2014 rechtswirksam geworden. Sie stellt den rechtlichen Rahmen für die Umsetzung eines umfassenden Entwicklungskonzepts dar, das im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen für das Sanierungsgebiet erarbeitet wurde. Dafür werden in den nächsten Jahren bis zum geplanten Ende der Gesamtmaßnahme im Jahr 2028 umfangreiche öffentliche Mittel eingesetzt.

Was wird gefördert?

Für die Stadtsanierung kann die Stadt Eutin das Städtebauförderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz nutzen. In Schleswig-Holstein erfolgt dies über eine Drittelfinanzierung, d.h. ein Drittel wird vom Bund, ein Drittel vom Land und ein Drittel von der Stadt selbst finanziert. Städtebaufördermittel können (nachrangig nach dem Ausschöpfen anderer Förderungsmöglichkeiten) sowohl im öffentlichen als auch im privaten Bereich eingesetzt werden. Im öffentlichen Bereich betrifft dies Maßnahmen der Grundstücksneuordnung, die Umgestaltung von Freiflächen, Straßen und Plätzen, die Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen und Maßnahmen der Sozialplanung. Im privaten Bereich – was für Sie als Grundstückseigentümer besonders interessant ist – können Städtebaufördermittel für die Durchführung vereinbarter Ordnungsmaßnahmen, für Gebäudemodernisierungen, Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes und für Betriebsverlagerungen eingesetzt werden.

Was ist baurechtlich zu beachten?

Der Status des Sanierungsgebiets wird im Grundbuch für jedes betroffene Grundstück als sogenannter „Sanierungsvermerk“ eingetragen – so wird im Grundstücksrechtsverkehr auf den besonderen rechtlichen Status hingewiesen. Dieser Eintrag erfolgt automatisch (von Amts wegen) und wird ebenso nach Aufhebung des Sanierungsgebietes gelöscht, ohne dass der Eigentümer dies beantragen muss. Es entstehen für den Eigentümer keine gerichtlichen Eintragungs- bzw. Löschungskosten. Im Sanierungsgebiet sind alle wesentlichen Veränderungen, die der Eigentümer an seinem Gebäude oder seinem Grundstück vornehmen möchte, genehmigungspflichtig. Dies ist in den §§ 144 und 145 BauGB geregelt. Dazu gehören Baumaßnahmen und wesentlich wertsteigernde Änderungen am Gebäude, die Umnutzung oder der Abriss eines Gebäudes, der Verkauf des Grundstücks und die Bestellung von dinglichen Rechten wie Finanzierungsgrundschulden. Falls Eigentümer ihr Grundstück verkaufen möchten, hat die Stadt während der Dauer der Sanierung ein besonderes Vorkaufsrecht – dies ist in § 24 (1) Nr. 3 BauGB geregelt. Die sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt in der Regel die Stadt Eutin, der Antrag ist daher dort einzureichen. Für alle Maßnahmen, für die eine Baugenehmigung erforderlich ist, muss die sanierungsrechtliche Genehmigung jedoch bei der Bauaufsichtsbehörde des Kreises Ostholstein beantragt werden. Dafür reichen Sie Bauanträge wie bisher bei der Stadt Eutin ein, die sie dann an die Bauaufsichtsbehörde weiterleitet.

Ausgleichsbeiträge

Die Altstadt von Eutin wird durch die Sanierungsmaßnahmen eine spürbare Aufwertung erfahren, sowohl in Bezug auf die Gebäudesubstanz – und damit das Stadtbild – als auch in Bezug auf die Infrastruktur. So wird sich voraussichtlich im Laufe der Sanierung der Bodenwert der Grundstücke im Sanierungsgebiet erhöhen. Nach Abschluss der Sanierung sind die Grundstückseigentümer gemäß § 154 BauGB zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen verpflichtet – diese können in verschiedenen Teilbereichen des Sanierungsgebiets unterschiedlich hoch ausfallen. Nähere Informationen dazu können Sie dem Bericht der Vorbereitenden Untersuchungen entnehmen, einsehbar auf der Website der Stadt Eutin oder auch im Bauamt. Der Bericht bietet eine erste grobe Abschätzung der Anfangswerte und ermittelt Wertzonen. Die Ausgleichsbeiträge bemessen sich schließlich anhand der vom Gutachterausschuss ermittelten Anfangs- und Endwerte.

Was sind meine Vorteile?

Als Grundstücks- bzw. Gebäudeeigentümer können Sie von der Festlegung des Sanierungsgebietes profitieren: Zum einen haben Sie die Möglichkeit, Fördermittel für private Maßnahmen zu erhalten. Zum anderen gibt es die Möglichkeit der Inanspruchnahme steuerlicher Vergünstigungen. Gemäß § 7h des Einkommenssteuergesetzes (EStG) gibt es eine erhöhte AfA (Absetzung für Abnutzung) für Gebäudeeigentümer. Führen Sie an Ihrer Immobilie Modernisierungsund Instandsetzungsmaßnahmen durch, können Sie von den Kosten im Jahr der Errichtung und den sieben folgenden Jahren 9 % und in den nächsten vier Jahren 7 % absetzen. Berücksichtigung finden dabei Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des § 177 BauGB (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot). Voraussetzung hierfür ist zum einen, dass die Stadt die Durchführung einer Sanierungsmaßnahme und die Übereinstimmung Ihrer Baumaßnahmen mit den Entwicklungszielen (Funktionen stärken, Räume verzahnen, Qualitäten sichern, Geschichte erzählen, Teilhabe ermöglichen) bestätigt. Zum anderen muss eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Stadt vor Beginn der Baumaßnahmen abgeschlossen worden sein, in der sich der Eigentümer zu den Baumaßnahmen verpflichtet (Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag). Eine Baugenehmigung oder die sanierungsrechtliche Genehmigung genügt dafür nicht. Schließlich müssen die Kosten der Maßnahmen nachgewiesen werden. Diese Voraussetzungen können dem Finanzamt durch eine steuerliche Bescheinigung nachgewiesen werden, für deren Erteilung die Stadt zuständig ist. Sofern ein Gebäude im Sanierungsgebiet gleichzeitig ein Denkmal ist, besteht alternativ auch die Absetzungsmöglichkeit nach § 7i EStG. Beide Verfahren sind ähnlich, aber nicht deckungsgleich, sodass sich ein Vergleich lohnt. Zu beiden Verfahren hat das Land Schleswig-Holstein Bescheinigungsrichtlinien erlassen. Bei allen Vorteilen – beachten Sie, dass es sich bei der Ausweisung der Altstadt als Sanierungsgebiet um ein Rechtsinstrument des Besonderen Städtebaurechtes handelt. Um Ihre Vorteile zu nutzen, sind Anträge Ihrerseits erforderlich.

Der Weg zur Förderung

Wenn Sie Eigentümer eines Gebäudes im Gebiet der Sanierungssatzung sind, Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen planen und sich für Fördermöglichkeiten interessieren, müssen Sie folgende Dinge beachten:

• Wesentliche Voraussetzung für die Genehmigung der geplanten Baumaßnahme ist, dass die Entwicklungsziele der Altstadtsanierung berücksichtigt werden.

• Überprüfen Sie, ob für Ihr Gebäude ein mittlerer bzw. hoher Sanierungsbedarf festgestellt wurde (siehe hierzu auch die Karte auf der zweiten Seite dieser Sanierungszeitung) – nur dann sollen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gefördert werden.

• Unrentierliche Kosten, also Kosten, die nicht über Mieteinnahmen, Pachterlöse etc. wieder erwirtschaftet werden können und im Rahmen von Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaß nahmen auftreten, werden mit einem Pauschalbetrag gefördert. Voraussetzung hierfür ist ein Modernisierungsund Instandsetzungsvertrag. Diesem liegen wiederum eine Gebäudeuntersuchung und ein Bauentwurf zugrunde. Beachten Sie, dass der Förderbetrag in der Regel 30 % der als zuwendungsfähig anerkannten Kosten nicht überschreiten darf. In Einzelfällen – die auch entsprechend begründet werden müssen – ist eine Förderung von bis zu 50 % möglich. Dies kommt vor allem bei Gebäuden, die eine besondere städtebauliche Bedeutung haben, in Betracht. Des Weiteren sind Eigenmittel in angemessener Höhe (nicht unter 15 % der zuwendungsfähigen Gesamtkosten) einzusetzen.

• Die Förderung von privaten Vorhaben durch das Programm Städtebaulicher Denkmalschutz ist nachrangig – die Möglichkeiten anderer Fördermöglichkeiten, beispielsweise durch die Wohnraumförderung der Investitionsbank Schleswig-Holstein oder auch das KfW-Programm der energetischen Gebäudesanierung, müssen vorab entsprechend geprüft werden.

Erhaltungssatzung

Um die Qualitäten der historischen Altstadt und ihres Umfeldes dauerhaft zu sichern, hat die Stadt Eutin ein Erhaltungsgebiet festgelegt. Seit dem 21.01.2014 gilt die Erhaltungssatzung für den Bereich Stadtkern und historische Stadtrandbebauung. Ziel ist es, die städtebauliche Qualität, das Erscheinungsbild und den Gebietscharakter zu erhalten. Die Regelungen der Erhaltungssatzung beziehen sich daher auf bauliche Maßnahmen, die von außen sichtbar sind. Im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung müssen Sie bauliche Veränderungen an Gebäuden, Nutzungsänderungen, die Errichtung von baulichen Anlagen auf Grundstücken oder an Häusern sowie der Bau neuer Gebäude von der Stadtverwaltung genehmigen lassen. In besonderen Fällen können gemäß § 15 BauGB bauantragspflichtige Maßnahmen sogar zurückgestellt werden. Im Sanierungsgebiet umfasst die dort notwendige sanierungsrechtliche Genehmigung auch die Erhaltungsgenehmigung. Falls Eigentümer ihr Grundstück verkaufen möchten, hat die Stadt auch im Erhaltungsgebiet ein besonderes Vorkaufsrecht – dies ist in § 24 (1) Nr. 4 BauGB geregelt. Rechtliche Details dazu können Sie auch im §§ 172, 173 BauGB nachlesen. In jedem Fall empfiehlt es sich, die Beratung durch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung in Anspruch zu nehmen.